Nella sezione si approfondiranno i vari tipi di mutuo:

Mutuo a tasso fisso. 

Con i mutui a tasso fisso, il tasso d’interesse rimane invariato per tutta la durata del mutuo, anche nel caso in cui insorgano cambiamenti nei mercati finanziari e monetari. Il tasso fisso permette al mutuatario di sapere, sin dall’inizio, il valore di ciascuna delle rate che dovrà pagare e la durata complessiva del prestito, con evidenti benefici sul piano della gesione della propria disponibilità economica.

Sono due i parametri da cui dipende l’ammontare del tasso fisso: l’Eurirs o Irs (Euro interest rate swap) e lo spread. Il tasso Eurirs, comunicato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea, corrisponde alla media delle quotazioni alle quali gli istituti finanziari europei praticano l'Interest Rate Swap. Il suo valore varia in funzione della durata del mutuo: maggiore è la durata del mutuo, maggiore sarà il tasso Eurirs che il mutuatario dovrà corrispondere alla banca; ciò dipende dal fatto che, all'aumentare della durata del mutuo, aumentano in maniera corrispondente i rischi connessi al finanziamento che la banca dovrà sopportare. A determinare il valore finale del tasso fisso concorre poi lo spread imposto dalla banca, che equivale al guadagno che la banca trarrà dal prestito ed è in genere compreso tra l'1% ed il 3%.

Il tasso fisso è determinato dalla somma dei valori sinora presentati, Eurirs e spread. Ipotizziamo, a titolo di esempio, che un soggetto desideri stipulare un contratto di mutuo a tasso fisso con durata pari a 20 anni e che la banca applichi uno spread pari all'1,45%. Per conoscere a quanto ammonta complessivamente il tasso fisso è sufficiente rilevare la quotazione corrente dell'Eurirs a 20 anni, consultando i quotidiani finanziari o i siti specializzati, e sommare ad essa il valore dello spread applicato dalla banca. In presenza di un indice Eurirs pari al 4,45%, si avrebbe così un tasso fisso complessivo equivalente al 5,9% (4,45% + 1,45%).

Dalle considerazioni sinora svolte appare chiaro che, poiché il valore dell'Eurirs è lo stesso per tutte le banche, converrà riferirsi allo spread bancario per valutare la convenienza delle proposte presenti sul mercato, ovviamente a parità di altre condizioni (come spese di istruttoria, eventuali tassi d'ingresso, ecc.).

I mutui a tasso fisso si rendono convenienti soprattutto nel caso in cui si voglia conoscere sin da subito quale sarà l’importo delle rate da pagare (così da gestire e pianificare efficacemente il proprio denaro nel corso del tempo) o in presenza di un’inflazione in crescita.

Mutuo a tasso variabile 

L’ammontare del tasso variabile nasce dalla somma di due parametri: il tasso Euribor (Euro Interbank Offered Rate), che corrisponde al tasso medio al quale avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le più grandi banche europee ed equivale all’attuale costo del denaro per le banche, e lo spread che, come nel caso del tasso fisso, indica il margine di guadagno della banca per l’erogazione del servizio e varia a seconda dell’istituto finanziario considerato (costituendo uno degli elementi da prendere in considerazione per valutare la convenienza di più proposte di mutuo a tasso variabile).

Diversamente dallo spread, che rimane fisso per tutta la durata del mutuo, il tasso Euribor è soggetto a variazioni ed il suo valore deve pertanto essere ricalcolato periodicamente (la rilevazione può avvenire ogni 1, 3, 6 o 12 mesi): sulla base delle scadenze incluse nel contratto di mutuo, la banca prende atto del valore di questo tasso e provvede ad aggiornare l’entità delle rate residue (si è già discusso di come il tasso di interesse variabile non consenta la predisposizione di un piano di ammortamento definitivo, durante la fase di stipula del contratto). E’ possibile verificare personalmente l’andamento dell’Euribor consultando la stampa specializzata o le sezioni dedicate all’economia dei principali quotidiani nazionali.

Per i mutui a tasso variabile è assolutamente indispensabile conoscere la distinzione tra tasso d’ingresso e tasso a regime. Il tasso d’ingresso è un tasso d’interesse fisso che la banca può applicare nel corso dei primi mesi o anni del mutuo; il tasso a regime è il tasso di interesse effettivo nei mutui a tasso variabile, quello che segue il tasso d’ingresso e che viene calcolato come somma dell’Euribor e dello spread. Nel momento in cui si sceglie un mutuo a tasso variabile, diviene quindi opportuno assicurarsi che il tasso di interesse reclamizzato sia quello “a regime”, e non quello d’ingresso.

Un mutuo a tasso variabile può rivelarsi una buona scelta quando si ritiene improbabile un aumento dei tassi base nel medio-lungo termine.

Mutuo a tasso misto.

Come nel caso dei mutui a tasso variabile, anche per i mutui a tasso misto può essere inizialmente presente un tasso d'ingresso. Al termine del periodo per cui questo è stato previsto, il mutuatario è invitato a scegliere il tipo di tasso che desidera vedere applicato al mutuo, fisso o variabile. Questa procedura (la richiesta al cliente del tipo di tasso da adottare) si ripete quindi a intervalli regolari, sulla base di quanto previsto dal contratto di mutuo.

Il mutuo a tasso misto presenta alcuni evidenti vantaggi. Esso consente al mutuatario di scegliere di volta in volta la tipologia di mutuo che meglio si adatta alla situazione del mercato ed alle proprie esigenze personali e, per le sua particolare natura, risulta un'opzione decisamente valida per chiunque sia inizialmente indeciso sul tasso di interesse da scegliere.

Altri tipi di mutuo. 

I mutui con Cap o tetto massimo (detti anche “Capped Rate”) sono a tutti gli effetti dei mutui a tasso variabile, ma con un’importante caratteristica: il tasso di interesse è destinato a rimanere al di sotto di una soglia massima, indipendentemente dall’andamento dei tassi di mercato. Il mutuatario, in definitiva, non sarà tenuto a corrispondere alla banca un tasso d'interesse superiore al tetto massimo stabilito contrattualmente, anche nell'eventualità in cui la somma Euribor + spread dovesse oltrepassare tale valore. Benché il tasso di interesse iniziale sia superiore se confrontato con quello di un comune mutuo a tasso variabile (ma comunque inferiore rispetto ad un mutuo a tasso fisso), si tratta una soluzione che permette al mutuatario di evitare un eccessivo rialzo delle rate da pagare nel caso in cui si verifichino rilevanti cambiamenti a livello di mercato. E' possibile che il cap non rimanga in vigore per tutta la durata del mutuo o che siano previste della modifiche al suo valore con il passare del tempo; di ciò l'aspirante mutuatario dovrà debitamente informarsi, richiedendo all'istituto finanziatore la documentazione alla base delle offerte proposte.

I mutui a tasso bilanciato si compongono di una parte a tasso fisso e di una a tasso variabile; la divisione del debito avviene secondo le preferenze espresse dal cliente. E’ una soluzione che permette al mutuatario di definire entro quali limiti il tasso di interesse complessivo, relativo al proprio mutuo, debba risultare soggetto alle fluttuazioni dei mercati monetari.